Diagnostic initial de bâtiment / site en vue d'une réhabilitation

Diagnostic - visites des sites

 

 

Démarche mise en oeuvre par ELvia Group

 

Elvia Group met en oeuvre un diagnostic qui peut s’applique rà l’ensemble du patrimoine (bâti, voirie, réseaux, …).

 

La démarche directrice consiste à évaluer les constituants du patrimoine selon deux visions complémentaires permettant de les situer en relatif sur un plan des priorités. Les constituants représentent chaque bâtiment, chaque route, place, parking, réseau d’eau, d’alimentation électrique, etc.

 

Une vision technique permet de déterminer le niveau de l’état physique (état de dégradation) du constituant du patrimoine et donne donc une idée sur le niveau de travaux et d’investissements à réaliser. Une vision stratégique permet d’évaluer le niveau de priorité du constituant du patrimoine et d’orienter le type de travaux à réaliser.

 

Les évaluations sont réalisées sur une échelle à quatre niveaux allant de 0 à 3, de la situation la meilleure à la plus préoccupante. Ainsi plus les notes sont élevées, plus le constituant est dans un mauvais état technique et plus il est prioritaire d’agir.

 

 

 

 

La vision technique s’appuie sur un diagnostic par examen visuel des constituants du patrimoine. Une décomposition technico-fonctionnelle à deux niveaux est définie (ensembles et sous-ensembles) afin de coter sur l’échelle [0 - 3] chacun des sous-ensembles pour connaître l’état structurel du constituant.

 

Pour que cette notation soit représentative de l’état global du constituant, il est nécessaire de définir des unités élémentaires composant le constituant (pièces ou façades pour les bâtiments par exemple) ; on obtient ainsi une répartition de  l’état du constituant. Une note globale de l’état technique du constituant s’obtient par une moyenne pondérée des notes des sous-ensembles.

 

La vision stratégique est constituée d’un ensemble de paramètres représentatifs de la politique de gestion du patrimoine. Nous pouvons citer les paramètres suivants : priorité fonctionnelle du constituant, opérationnalité, durée de vie, homogénéité technique, …

La définition des paramètres à évaluer est fonction de la politique mise en place. De même, une pondération est à établir afin de réaliser une moyenne globale « stratégique » du constituant. Ainsi, l’on oriente cette vision en fonction des enjeux actuels de politique de gestion.

 

 

Ces paramètres, dont on prendra soin de ne pas en définir trop,  permettent d’évaluer le niveau de priorité à donner à un constituant du patrimoine selon la politique de gestion définie.

 

Ainsi, pour deux constituants d’état technique similaire, cette vision stratégique permet de donner la priorité entre les deux. De plus, ces paramètres permettent également de définir les types de travaux à prévoir. En effet, la priorité fonctionnelle du constituant incite à préserver le constituant par de l’entretien et de la maintenance préventive ; l’aspect sécurité impose des travaux de mise aux normes ; le paramètre développement durable oriente vers une « modernisation » du bâtiment.

 

 

Résultats

 

Le diagnostic technique et stratégique est la première étape à réaliser. Les résultats de ce dernier couplés à des informations descriptives permettent d’établir un recueil du patrimoine constitué des fiches signalétiques des constituants du patrimoine. On obtient ainsi la  connaissance et la mémoire du patrimoine.

 

Des grilles d’analyse par type de constituants sont préétablies et servent de support pour le diagnostic visuel permettant de conserver l’ensemble des critères d’évaluation et de noter au fur et à mesure les cotations. Ces grilles renseignées, au format d’un logiciel tableur peuvent être analysées statiquement par l’outil informatique et l’on obtient ainsi l’ensemble des analyses comparatives nécessaires pour décider d’un planning de travaux sur plusieurs années.

 

L’intégration d’un champ « coût » permettra alors de simuler plusieurs scénarios  pour en comparer l’impact financier.

Après l’identification des principales caractéristiques du patrimoine à l’aide du tableau précédent, ce dernier type de graphiques permet  d’appréhender la notion de priorité. D

 

 

ans l’exemple, nous avons positionné les différents bâtiments de l’échantillon dans un cadran selon leurs notes d’état technique et stratégique. Nous pouvons alors définir quatre sous-cadrans correspondant à des orientations générales de priorisation :

  • Sous-cadran 1 : les constituants sont à la fois dans un état technique mauvais et fortement stratégique ; les priorités d’investissements sont sur ces constituants.
  • Sous-cadran 2 : les constituants sont en bon état technique mais ont un impact  stratégique fort. Les constituants ne nécessitent pas de travaux importants  immédiats mais des travaux d’entretien courant ou de maintenance peuvent être utiles pour limiter le passage du cadran 2 vers le cadran 1.
  • Sous-cadran 3 : les constituants sont en mauvais état technique mais ont un impact stratégique faible. Des travaux de rénovations sont nécessaires mais ne sont  pas prioritaires par rapport à d’autres  constituants plus stratégiques. Par exemple,  le bâtiment 9 qui est plus dégradé que les  bâtiments 6 et 8 n’est pas prioritaire.
  • Sous-cadran 4 : les constituants sont à la fois dans un bon état technique et peu  stratégiques ; ils peuvent être laissés en l’état (avec minimum d’entretien) tant qu’ils  restent dans ce cadran.

 

Les mêmes graphiques seront réalisés en croisant sécurité et stratégie ou  développement durable et stratégie pour prioriser les travaux de remise aux normes sécurité ou amélioration du développement durable.

 

 

Conclusion du diagnostic du bâtiment et possibilités quant à la mission d'Elvia Group

 

L’effort d’élaboration de la méthode a été porté sur l’aspect pragmatique et pratique de la méthode pour une mise en œuvre la plus simple possible et une utilisation principale en local sur site. 

 

Dans  ce sens, le diagnostic ne  nécessite pas d’outillage spécifique mais plus des connaissances d’expertise particulières et du "bon sens". Pour répondre aux objectifs, la méthode concilie les approches techniques et fonctionnelles. Elvia Group peut alors également appréhender les notions de sécurité et de développement durable, et intègrer la stratégie de gestion, la fonctionnalité du bâtiment, pour enrichir le diagnostic ms en oeuvre.

 

 

 

 

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