Les équipes d'ELVIA Group sont en mesure de vous accompagner pour l’établissement d’un bilan financier prévisionnel à partir des estimatifs des travaux et de l’étude économique du projet.

Préambule

Avant de réaliser le programme de promotion, la maîtrise d’ouvrage doit s’assurer de la viabilité de son projet.

Pour cela, ELVIA Group vous accompagne en élaborant un bilan prévisionnel permettant de dégager le prix acceptable du foncier. Ce n’est que si les recettes sont supérieures aux dépenses et que par conséquence se dégage une marge suffisante (6% à 8% sur le CA HT) qu’un promoteur pourra se lancer dans l’opération.

L’objectif principal du bilan financier prévisionnel est de déterminer le  prix du terrain acceptable.

Points clés de l’étude

Les missions de la société ELVIA Group permettront l’évaluation financière via l’étude des besoins identifiés précédemment.

ELVIA Group réalisera alors :

• L'estimation provisoire de l'opération en dépense "Travaux"
• L'estimation provisoire de l'opération en "Toutes Dépenses Confondues" (TDC)
• L'actualisation des montants au regard du planning prévisionnel de l'opération globale
• Les limites en amont et en aval de l'enveloppe financière
• L'estimation de l'enveloppe travaux et la définition de l'enveloppe financière TDC

ELVIA Group porte toujours sur ce type de prestations une attention particulière vis-à-vis de la prise en compte de façon exhaustive de l'ensemble des dépenses liées à l'opération à savoir les dépenses internes et externes :

• Les diagnostics divers, frais de consultation, d'honoraires et d'assurance,
• L’anticipation des coûts induits par les évolutions techniques et réglementaires connues lors de l'élaboration du bilan financier,
• L’appréhension des contraintes locales ou environnementales du site d'implantation du projet.

Méthodologie générale

1. Maîtriser les bases indispensables du projet de la zone d’activité

Pour pouvoir réaliser un estimatif financier du projet, appréhender chaque phase de réalisation d’un ouvrage et les particularités du déroulement des études et des travaux est nécessaire et obligatoire, ELVIA Group compilera les éléments nécessaires à l’estimation des différents scénarios pour optimiser le mix entre qualité d’usage, aspect environnementale et liberté architecturale.

Enfin, ELVIA Group réalisera un point complet sur les contraintes locales du site retenu par le maître d’ouvrage (servitude, environnement, voisinage) qui pourront avoir un impact sur le projet et donc le bilan financier prévisionnel.

2. réaliser une première estimation du budget

ELVIA Group décomposera l’estimation provisoire de l’opération :

• Dépense travaux : choix de la méthode d’estimation sur la base d’opérations similaires ou assimilables
• Toutes Dépenses Confondues TDC : les éléments supplémentaires

ELVIA Group portera une attention particulière sur l’adéquation des coûts avec le planning prévisionnel de l’opération globale.

ELVIA Group fixera les limites de l’enveloppe financières pour chaque cas : dépense travaux et TDC

3. Dépense travaux : estimer le budget au plus juste

L’estimation des dépenses sera réalisée en s’appuyant d’une part sur l’étude d’opérations similaires et assimilables et sur l’application des coûts composés. Cette étude s’appuie sur des ouvrages tels bâtiprix gros œuvre et second œuvre et bâtiprix équipements techniques.

Une attention particulière sera portée sur les réseaux et les voieries de la zone d’activité, qui, à priori, seront les principaux points de consommation pour la maîtrise d’ouvrage vu la nature du projet de votre Zone d'Activité. 

Dans le cadre ce projet, ELVIA Group portera une attention particulière en termes d’anticipation des évolutions réglementaires (accessibilité, RT2012, RT2020, grenelles de l’environnement) qui pourront avoir un impact en termes d’espace, de réseau et de voieries.

Enfin, nous intégrerons également les contraintes et spécificités locales et environnementales tels que les risques naturels aléa gonflement d’argiles et inondation.

4. Toutes Dépenses Confondues : définir l’enveloppe financière TDC

ELVIA Group s’attachera dans un premier temps à lister de façon exhaustive l’ensemble des dépenses liées à l’opération et à intégrer les dépenses internes de la maîtrise d’ouvrage :

• Le foncier
• Les contraintes du site
• Les divers raccordements
• L’appropriation des PLU, PADD, SCOT et autres documents réglementaires applicables

Ensuite, ELVIA Group budgétera les dépenses externes : Les frais d’accompagnement, l’organisation du choix de la maîtrise d’œuvre, l’AMO, la conduite d’opération, les frais d’aide au projet, les diagnostics divers, les frais de consultations, les honoraires liés à l’opération (bureau de contrôle, SPS) et les frais d’assurance.

5. Coût global : l’évaluer et estimer les limites

Le coût global permet d’évaluer et estimer les limites de l’opération :

• Valoriser les investissements permettant l’amélioration de la qualité d’usage : en matière de thermique, d’acoustique, d’accessibilité…
• Déterminer les limites du coût global : maintenance, exploitation, coûts différés, coûts élargis…

6. Construction du projet final d’estimation

La construction du projet final d’estimation conclue le bilan prévisionnel financier de la zone d'activité. Dans cette partie ELVIA Group réalisera les opérations suivantes :

• Détail de l’enveloppe financière affectée à chaque intervenant : honoraires, frais…
• Etude de la faisabilité à la mise à disposition de la zone : définition d’un planning et d’une enveloppe pour chaque opération
• Mise en place un programme de dépenses pluriannuelles : intégration de chaque opération en fonction des objectifs et du planning prévisionnel
• Communication concernant l’estimation réalisée : présentation powerpoint au comité pilotage,
• Mise en place d’outils de suivi et d’ajustement de l’étude : tableau de bord et planning prévisionnel.