L’urbanisme pré-opérationnel vise à vérifier une opportunité, tester sa faisabilité et à préparer les modalités en vue du passage à l’opérationnel.

Tester la faisabilité consiste à définir un programme de construction et d’estimer les éventuelles retombées eu égards à ses équipements, sa promotion et au mode opération le plus adapté.

Au sein des Plans Locaux d’Urbanisme que nous réalisons, nous intégrons une ébauche d’études pré-opérationnelles à travers les opérations d’aménagement et de programmation. Elles permettent d’intégrer, d’aménager de concevoir les futures occupations des sols, les continuités biologiques et l’intégration aux infrastructures existantes notamment.

L’urbanisme opérationnel vient ensuite. Il s’agira alors d’aménager, de construire et d’évaluer.

Mais avant-cela, suite aux études de planifications, l’étude d’urbanisme pré-opérationnelle présente un enjeu capital dans le bon déroulement de l’opération.

Elle se traduit essentiellement à travers un programme dont les objectifs sont les suivants ;

• Transcrire dans l’opération les contraintes d’urbanisme
• Valoriser le patrimoine existant : Architectural, Urbanistique ou Naturel
• S’intégrer dans l’organisation urbaine, paysagère et environnementale
• Répondre aux besoins des habitations à travers différentes fonctions urbaines : habitat, commerces, services avec une attractivité à échelle variable (Quartier, ville, Collectivité territoriale, touristique)
• Répondre aux enjeux de peuplement et de desserrement des ménages
• Intégrer les enjeux de consommation d’espace et de densité urbaine
• Répondre aux enjeux de diversification de l’habitat (voir le PLH)
• Quel montage foncier, financier, partenarial, temporel sera adapté aux projets ? 

Le plan de composition urbaine et la faisabilité économique

Une fois le programme établi, sa traduction se réfléchie en répondant à plusieurs questions primordiales, il s’agit alors de concevoir le projet à travers un plan de composition urbaine

• Comment garantir l’insertion du projet dans le site, le quartier, le village, le territoire (intégrer le projet dans un ensemble plus vaste, connexion) ?
• Quel traitement paysager des espaces publics privilégié (continuité, entretien, préservation du milieu naturel, imperméabilisation) ?
• Quel est le découpage parcellaire pertinent (répondre aux enjeux de l’OAP de manière pragmatique) ?
• Quels sont les gabarits, volumes, implantations, orientations des constructions adaptés (réponse au règlement et zonage du PLU, flexibilité financière, intégration paysagère) ?
• Quel est la nature des matériaux, les références à promouvoir ? (Matériaux locaux, prescriptions du PLU ; couleurs)
• Comment gérer le stationnement ? (Au sein du parcellaire, sur la voie publique)
• Comment gérer les eaux pluviales et l’assainissement ? (Réseau unitaire, séparatif, Assainissement collectif, non collectif, semi-collectif)
• Quels niveaux de performance environnementale peut-on viser (énergie, biodiversité, déchets, environnement sonore, mobilité, …) ?
• Quel est le coût du projet, quelles sont les recettes attendues, quel est le point d’équilibre du financement du projet ?
• Quelles procédures sont les plus adaptées ?